Верховний Суд України дозволив звернення стягнення на майно, яке було в іпотеці і продано як «новий» об'єкт

 У спорах з банками боржники завжди шукають можливість вивести з іпотеки майно, щоб унеможливити звернення стягнення на предмет іпотеки. 

Створення на основі майна, що є предметом іпотеки, нових об'єктів нерухомості є чи не найпоширенішим способом для досягнення вказаної мети. Зазвичай приміщення (будівля) чи земельна ділянка діляться на декілька нових об'єктів з оформленням «нового» права власності, що дає можливість безперешкодного відчуження, так як відомості про обтяження в державному реєстрі іпотек відсутні. 

У більшості таких спорів суди відмовляли іпотекодержателям у задоволенні позовів про звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки «нові об'єкти» не були предметом іпотеки. 

Про таку ситуацію йдеться в рішенні Верховного Суду України №6-1213цс16. 

Зокрема, між банком та особою було укладено кредитний договір та договір іпотеки, за умовами якого в іпотеку було передано нерухоме майно, що складається з нежитлових приміщень загальною площею 283 кв. м. та перебувало у власності боржника. 

Однак боржник без письмової згоди іпотекодержателя провів реконструкцію нежитлових приміщень, в результаті чого предмет іпотеки було переобладнано у чотири житлові квартири з отриманням свідоцтва про право власності на них. Одна з цих квартир у подальшому була продана. 

Відмовляючи в задоволенні позову іпотекодержателя в частині звернення стягнення на спірну (продану) квартиру, суд першої інстанції, з висновками якого погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій, виходив з того, що квартира не була предметом іпотеки за договором іпотеки, це є інший об'єкт нерухомості, в той час як за договором передавалося в іпотеку нежитлове приміщення.. Також під час укладання договору купівлі-продажу квартири заборони на її відчуження не існувало. 

Верховний Суд України у цьому спорі прийшов до іншого висновку, скасувавши рішення усіх судів з таких підстав. 

Іпотека як майновий спосіб забезпечення виконання зобов'язання є особливим (додатковим) забезпечувальним зобов'язанням, що має на меті стимулювати боржника до виконання основного зобов'язання та запобігти негативним наслідкам порушення боржником своїх зобов'язань або зменшити їх. 

Виконання забезпечувального зобов'язання, що виникає з іпотеки, полягає в реалізації іпотекодержателем (кредитором) права одержати задоволення за рахунок переданого боржником в іпотеку майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника. Сутність цього права полягає в тому, що воно дозволяє задовольнити вимоги кредитора навіть у разі невиконання боржником свого зобов'язання в силу компенсаційності цього права за рахунок іпотечного майна та встановленого законом механізму здійснення кредитором свого переважного права, незалежно від переходу права власності на це майно від іпотекодавця до іншої особи (в тому числі й у випадку недоведення до цієї особи інформації про обтяження майна). 

Частиною п'ятою статті 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. 

Згідно зі статтею 12 цього Закону в разі порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання – звернути стягнення на предмет іпотеки. 

Статтею 23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. 

Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його права й несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки. 

Суд дійшов до висновку, що «квартира не є новоствореним об'єктом нерухомого майна, оскільки створена з прив'язкою до вже існуючої заставленої нерухомості, з використанням її функціональних елементів, тому висновок судів про те, що спірна квартира не є іпотечним майном, а іншим об'єктом нерухомості, передчасний». 

Вкотре судовим рішенням вказано, як правильно треба застосовувати норми статті 23 Закону України «Про іпотеку», щоб справа була вирішена правильно, хоча прогалина в законі очевидна. 

Є сподівання, що суди змінять практику вирішення таких спорів, а боржникам (точніше їхнім юристам) доведеться шукати нові способи виведення майна з іпотеки.